По мере насыщения рынка комплексами класса А успешных примеров реконструкции складов будет все меньше

По словам представителей компании Knight Frank, сегодня спрос на реконструируемые склады не особенно высок. В частности, доля таких помещений в общем объеме складских площадей, с которыми в течение года работает эта компания, составляет менее 10%. Это связано с двумя факторами.

Во-первых, старые складские площадки, расположенные вдали от Москвы и от ключевых трасс, не представляют интереса в качестве объекта инвестиций в реконструкцию. Прибыльность таких проектов невысока, учитывая, что «вытянуть» старый советский склад на уровень класса А нереально. Максимум, чего можно добиться, – это превращения его в комплекс класса В. Но с учетом необходимости подводки коммуникаций проект выглядит менее выгодно, чем строительство нового склада в более удобном месте.

Во-вторых, старые склады вблизи Москвы используются довольно активно, и их владельцы не всегда готовы заморозить на значительный срок работу склада для проведения реконструкции. Объект востребован, приносит прибыль, чего еще ждать?

Отдельные примеры реконструкции не делают погоды на рынке складской недвижимости

Тем не менее специалисты отмечали в последние годы случаи реконструкции старых складов. Например, склад компании Rewico (теперь Fiege), появившийся в результате реконструкции одного из строений, ранее принадлежавших ЗИЛу. Или офисно-складские комплексы в Подольске и в Москве на Каширском шоссе (бывшая территория завода МЕВЗ). Стоимость реконструкции последних двух объектов составила порядка $200 и $100–150 за 1 м2 соответственно. Насколько это выгодно, можно судить по тому, что арендная плата в подобных комплексах обычно превышает $160 с 1 м2 «чистыми» (без НДС, операционных расходов). Несколько складов реконструируются сейчас, причем каждый – под конкретного заказчика. Однако по мере насыщения рынка складскими площадями класса А таких примеров будет все меньше.

Надо отметить, что реконструкция склада иногда может быть выгоднее, чем строительство нового. Затраты на строительство комплекса класса А составляют примерно $700 и более за 1 м2, в то время как реконструкция старого склада, превращение его в комплекс категории В стоит около $300 за 1 м2 . При этом доходность комплекса категории В пока в ряде случаев может быть даже выше, чем комплекса класса А. Однако это актуально, если склад территориально находится там, где в нем есть потребность. Иногда владельцы складов решаются на реконструкцию, если уверены в инвестиционной привлекательности своего объекта в будущем. Повышение классности реконструированного склада приведет к повышению его доходности. Если получается довести складской комплекс до уровня класса В, то можно повысить арендную плату за него более чем на 20%. Тем не менее в целом тенденция остается прежней: старые склады сносятся, на их месте появляются склады класса А